Sumber Rujukan : Berita Harian, 3 Oktober 2016

Kebelakangan ini, isu mengenai pemilikan rumah mampu milik kembali mendapat perhatian umum. Apatah lagi musim bajet kerajaan yang bakal diumumkan pada 21 Oktober semakin hampir.

Pelbagai saranan dan kertas kajian sudah pun di utarakan. Namun, masalah ini dilihat masih lagi membelenggu masyarakat kita dan jalan penyelesaiannya berkemungkinan memerlukan masa yang agak panjang, di samping perlunya sudut pandang yang berbeza.

Hakikatnya, terdapat ketidakseimbangan di dalam penawaran dan permintaan yang ketara di dalam pasaran hartanah di negara ini. Dan harga rumah pula dilihat semakin meningkat saban tahun.

Pendapatan isi rumah

Bagi meneliti permasalahan ini, kita perlu tahu apakah harga rumah yang dikatakan mampu milik berdasarkan kepada pendapatan seseorang atau isi rumah berkenaan.

Perkiraan yang kerap digunakan adalah tiga kali gaji tahunan. Contoh, sekiranya seseorang itu mempunyai pendapatan bulanan RM5,000 sebulan, maka pendapatan tahunan beliau adalah RM60,000 setahun.

Oleh itu, tiga kali gaji tahunan bererti RM180,000 adalah harga rumah yang mampu dimiliki bagi individu atau isi rumah yang mempunyai pendapatan RM5,000 sebulan.

Jika kita lihat bancian yang dilakukan oleh pihak Jabatan Statistik Negara, pendapatan median bagi isirumah pada 2014 adalah RM4,585 sebulan. Ini bermakna, harga rumah yang mampu dimiliki oleh rakyat Malaysia secara umumnya adalah RM165,060.

Setelah mengetahui harga rumah mampu milik, kita beralih pula kepada situasi ketidakseimbangan dalam penawaran dan permintaan hartanah kediaman di negara kita.

Berdasarkan perangkaan terkini daripada pihak Pusat Maklumat Hartanah Negara atau NAPIC, jumlah unit kediaman baharu dilancarkan adalah 10,655 unit pada separuh tahun pertama 2016.

Daripada jumlah ini, 21.4 peratus adalah rumah yang berharga RM200,000 dan ke bawah, manakala bakinya adalah rumah-rumah yang berharga RM200,001 dan ke atas. Statistik ini jelas menunjukkan ketidakseimbangan di dalam penawaran rumah mampu milik, apabila lebih dua pertiga daripada jumlah hartanah kediaman yang lancarkan berharga lebih RM200,000.

Persoalannya, bagaimana kita harus memperbaiki ketidakseimbangan ini? Sesungguhnya, persoalan ini bukanlah sesuatu yang mudah untuk dijawab dan penyelesaiannya juga perlu mengambil masa.

 

Intervensi pasaran

Oleh itu, perlu ada suatu bentuk ‘kuasa’ yang akan mengubah dinamik pasaran hartanah, terutama harga rumah yang sentiasa meningkat. Dalam perkara ini, penulis berpendapat penggunaan waqaf tunai bagi tujuan intervensi di dalam pasaran hartanah, terutama hartanah kediaman yang berada di kawasan bandar adalah jalan keluar kepada permasalahan ini. Dana waqaf tunai yang dikutip boleh digunakan bagi membeli hartanah kediaman yang sedia ada atau pun yang baharu.

Kemudian, hartanah kediaman yang dibeli ini akan disewakan kepada penduduk di bandar dengan kadar sewa yang sangat berpatutan seperti kurang lima puluh peratus daripada kadar sewa pasaran. Contoh, sekiranya kadar sewa rumah di pasaran terbuka adalah RM1,000 sebulan, rumah yang dibeli oleh dana waqaf ini akan diberi sewa pada kadar RM500 sebulan.

Dengan cara itu, dana waqaf tunai tadi berjaya ditukarkan kepada bentuk aset tetap iaitu rumah dan pada masa yang sama juga ianya dapat menjana pendapatan melalui sewaan yang diterima.

Selain itu, ia memberi penjimatan yang besar kepada penduduk di bandar melalui kadar sewa yang amat berpatutan. Di samping itu juga, ianya memberi peluang kepada isi rumah untuk mengurangkan kadar keberhutangan mereka.

Ini boleh dilakukan apabila pemilik rumah menjual rumah mereka kepada dana waqaf tunai dan mereka ini pula boleh menyewa kembali rumah yang mereka diami dengan kadar sewa yang rendah daripada harga pasaran.

Situasi ini mungkin bersesuaian kepada para pemilik rumah yang membeli rumah di luar daripada kemampuan mereka. Atau pun bagi mereka yang mempunyai rumah lebih daripada satu.

 

Elak penipuan

Walau bagaimanapun, perlu ada mekanisme bagi menilai hartanah dari sudut harga pasaran dan keadaan sekeliling bagi mengelakkan unsur penipuan daripada berlaku.

Justeru, dana waqaf ini tidaklah kehabisan, bahkan ianya boleh bertahan untuk membuat pelaburan semula di dalam aset yang lain pula. Bayangkan, jika usaha ini dapat dijalankan dengan skala yang besar.

Sudah tentu ia akan memberi kesan yang signifikan kepada harga pasaran hartanah kediaman di kawasan bandar kerana terdapatnya kecenderungan yang tinggi untuk menyewa berbanding memiliki rumah.

Selain itu, ia juga menjadi mekanisme yang berkesan bagi mengurangkan masalah hutang isi rumah.

Namun, langkah seperti ini bukanlah bererti tidak menggalakkan rakyat di bandar untuk tidak memiliki rumah. Ia lebih kepada memberi ruang dan masa kepada penduduk di bandar bagi mereka membuat perancangan kewangan yang lebih teliti. Kita perlu akui bahawa memiliki rumah adalah suatu bentuk pelaburan jangka panjang kerana kosnya yang besar.

Oleh itu, amat penting bagi bakal pembeli rumah untuk mempunyai kedudukan kewangan yang mantap sebelum berhadapan dengan komitmen kewangan yang berjangka panjang. Tidak salah sekiranya kita menyewa rumah dahulu dan tidak perlu terburu-buru untuk membuat pinjaman perumahan.

Yang paling buruk apabila kita terlalu mengikut nafsu dan terpedaya dengan katakata orang lain yang akhirnya menyebabkan kita terjebak ke kancah keberhutangan yang tinggi. Dari segi perangkaan dasar pula, instrumen waqaf tunai ini mempunyai potensi yang tinggi untuk dijadikan arus perdana dan melengkapi sistem ekonomi yang sedia. Justeru, adalah menjadi tanggungjawab pemerintah untuk melaksanakan apa yang terbaik kepada negara dengan cara yang efektif dan cekap.

 

Tarikh Input: 28/09/2018 | Kemaskini: 06/10/2018 | m.jazmi